Мировое соглашение при банкротстве с ипотекой

Процедура банкротства с ипотекой – одна из наиболее сложных ситуаций. Главный страх должника в данном случае – потерять не просто квадратные метры, а крышу над головой, за которую он платил годами. К счастью, закон предлагает механизм, позволяющий урегулировать данный вопрос без выставления ипотечной недвижимости на торги. 

Суть инструмента проста: должник и кредитор договариваются о дальнейшем погашении ипотеки, и банк отказывается от своих требований о реализации залоговой квартиры. Такое соглашение можно заключить на любой стадии процедуры – главное, сделать это до момента продажи заложенного имущества.

В этой статье мы разберем, при каких условиях возможно заключение отдельного мирового соглашения по ипотеке и какие требования предъявляет законодательство.

Что такое мировое соглашение в процедуре банкротства

Мировое соглашение – это специальная процедура в деле о банкротстве, при которой должник и кредиторы достигают договоренности о погашении задолженности на взаимовыгодных условиях, и далее наступает прекращение производства по делу.

Однако мировое соглашение в ситуации, когда речь идет об ипотеке в банкротстве, имеет ряд принципиальных отличий от его “классической” версии: 

1. Обычное мировое соглашение требует согласия всех кредиторов, а отдельное (по ипотеке) заключается только с банком. Другие займодатели не участвуют в данном процессе; 
2. Отдельное мировое соглашение не останавливает банкротство. Гражданин продолжает проходить процедуру списания долгов для избавления от других задолженностей; 
3. Соглашение по ипотеке требует от должника соблюдения определенных условий – о них мы расскажем ниже. 

Особенности ипотеки в деле о банкротстве физлица

Ипотечная квартира занимает особое положение в процедуре банкротства физических лиц. В отличие от неипотечного единственного жилья, которое защищено от реализации исполнительским иммунитетом, залоговое недвижимое имущество может быть включено в конкурсную массу и выставлено на торги. Это ключевая особенность, о которой нужно знать каждому должнику. 

Почему иммунитет не распространяется на ипотечную недвижимость? Законодательство исходит из логики: беря залог на квартиру, заемщик добровольно соглашается на то, что при неисполнении обязательств объект недвижимости может быть изъят в пользу банка. Поэтому даже если квартира является единственной, она подлежит процедуре реализации имущества. 

Наиболее надежный путь сохранения недвижимости — заключение мирового соглашения с ипотечным кредитором. 

Когда возможно заключение мирового соглашения с ипотекой

Как мы уже отмечали выше, для заключения отдельного мирового соглашения с банком необходимо соблюсти несколько условий: 

• Ипотечная квартира должна являться единственным жильем, пригодным для проживания банкрота и его семьи. Если у гражданина есть другое жилище (например, доля в родительской квартире, дом, дача с правом регистрации), заключить соглашение не получится;
• Не следует иметь задолженность по ипотечным платежам, поскольку ее наличие может стать основанием для отказа в заключении мирового соглашения. Если долг есть, но в заключении соглашения отказано не было, в документе необходимо указать условия и сроки погашения задолженности; 
• Судом не должны быть установлены факты, свидетельствующие о необоснованности применения исполнительского иммунитета. Речь идет о ситуациях, когда должник действовал недобросовестно: например, намеренно ухудшал свои жилищные условия или злоупотреблял правами в ущерб интересам кредиторов.

Кроме того, должнику необходимо заранее продумать, за счет каких средств он будет продолжать выплачивать ипотеку. Закон позволяет привлекать поручителей – третьих лиц, которые возьмут на себя обязательства по дальнейшим платежам и выступят гарантом платежеспособности перед кредитором. 

Процедура утверждения мирового соглашения судом

После того, как стороны достигли компромисса и согласовали условия дальнейшего погашения ипотеки, наступает ключевой этап — утверждение договоренностей арбитражным судом. Только после этого мировое соглашение вступает в силу.

Разберемся, как проходит данный процесс: 

1. Первый этап – оформление соглашения. Оно составляется в письменной форме и подписывается 4 сторонами: банком-кредитором, должником, финансовым управляющим и третьим лицом (поручителем). В документе обязательно должны быть зафиксированы условия дальнейших платежей.
2. Второй этап – подача ходатайства в суд об утверждении соглашения; 
3. Третий этап – рассмотрение документа судом. Суд проверяет: соответствует ли составленное соглашение закону, соблюдены ли обязательные условия со стороны должника, является ли новый график платежей реально выполнимым; 
4. Четвертый этап – утверждение. Если суд не выявил признаков нарушений, он утверждает соглашение. С этого момента ипотечная квартира больше не подлежит реализации, а требования банка-кредитора исключаются из общего реестра требований. 

Преимущества и риски для должника и кредитора

Отдельное мировое соглашение — инструмент, выгодный обеим сторонам. Однако каждая из них берет на себя определенные риски. Чтобы принять взвешенное решение, необходимо заранее знать обо всех “за” и “против” данной возможности. 

Для должника главное преимущество очевидно – это возможность сохранить единственное жилье. Квартира остается у банкрота, а новый график платежей составляется с учетом его реальных финансовых возможностей. Человек продолжает жить в своей квартире, главное – исправно вносить платежи. И вот здесь кроется главный риск. 

Если человек перестает платить, банк вправе обратиться в суд для расторжения соглашения. Тогда процедура возобновится, но сохранить квартиру будет крайне сложно. 

Для кредитора мировое соглашение тоже выгодно, ведь в данном случае банк: 

• Возвращает полную сумму долга с процентами (после торгов получает меньше);
• Экономит время на длительную процедуру реализации имущества;
• Сохраняет клиента.

Главный риск для конкурсного кредитора связан с возможной неплатежеспособностью должника – в таком случае банку придется инициировать возобновление взыскания. Также кредитору может быть невыгодно резервировать средства, особенно по старым кредитам с низкими ставками.

В целом заключение мирового соглашения является выгодным не только для банкрота, но и – чаще всего – для кредитора. Поэтому, если должник подтверждает платежеспособность, предлагает реалистичный график платежей и демонстрирует добросовестность, банки охотно соглашаются на такой вариант.

Примеры успешных мировых соглашений по ипотечным долгам

Законодательство, позволяющее заключать отдельные мировые соглашения по ипотеке (статья 213.10-1 ФЗ), действует относительно недавно — с сентября 2024 года. Однако судебная практика уже выработала несколько показательных случаев успешного применения этого механизма. 

Рассмотрим несколько реальных кейсов: 

1. Многодетная семья из-за болезни кормильца допустила просрочку. Для ее погашения использовали остаток маткапитала и региональные выплаты, банк списал пени и штрафы. Суд утвердил соглашение, сохранив квартиру;
2. Должница, имеющая единственное жилье – ипотечную квартиру, проходила процедуру банкротства. Она доказала, что имеет возможность продолжать вносить платежи, и заключила отдельное мировое соглашение с банком; 
3. У семьи с двумя детьми была ипотека 6,7 млн руб. и просрочка 8 месяцев. Родственники внесли 300 тысяч рублей для погашения просрочки, банк снизил ставку до 10,5% и увеличил срок кредита до 18 лет. Мировое соглашение утверждено, квартира сохранена. 

Заключение

Как показывает практика, даже в самой сложной финансовой ситуации можно найти выход и сохранить ипотечную квартиру. Банки заинтересованы в возврате денег, а не в продаже залога с торгов, поэтому в большинстве случаев они готовы идти навстречу.

Главное для должника — правильно выстроить диалог с кредитором и, при необходимости, обратиться к специалистам, которые помогут подготовить убедительные аргументы для заключения соглашения. 

Если досудебное урегулирование не дало результата или вы не знаете, с чего начать диалог с банком — обращайтесь к нам за бесплатной консультацией. Наши юристы проанализируют вашу ситуацию, оценят перспективы и помогут сохранить ипотечную квартиру.